Le marché immobilier suisse a connu une forte croissance ces dernières années. La hausse des revenus et l’immigration ont alimenté la demande, poussant les prix à la hausse. L’indice des prix des maisons individuelles en Suisse a progressé de 59% depuis 2000. De plus, le contexte actuel de faibles taux d’intérêt permet à plus de ménages d’emprunter pour acquérir un logement. En effet, le taux hypothécaire à dix ans est inférieur à 2%, un niveau très bas en comparaison historique.

Afin d’éviter la formation d’une bulle immobilière, la Banque Nationale Suisse et le Conseil Fédéral sont intervenus à plusieurs reprises pour tenter de freiner la hausse des prix. Depuis 2012, l’octroi de crédits hypothécaires est sujet à des contraintes de fonds propres plus strictes pour les ménages. En février 2013, le Conseil Fédéral, sur demande de la BNS, a activé le volant anticyclique de fonds propres, contraignant les banques à détenir plus de fonds propres. Ces mesures visent à limiter un développement excessif du marché immobilier. L’éclatement d’une bulle immobilière compromettrait la stabilité financière du pays, de nombreux ménages se retrouveraient en défaut de paiement et les banques seraient fortement impactées.

Une récente étude, publiée par le Professeur Martin Brown et le doctorant Benjamin Guin dans la Revue suisse d’économie et de statistique, s’intéresse à l’exposition au risque de taux d’intérêt et de prix immobilier des débiteurs hypothécaires. Les chercheurs de l’Université de St-Gall analysent les conséquences d’une hausse des taux d’intérêts et d’une chute des prix immobiliers sur les détenteurs de prêts hypothécaires.

Les données qu’ils utilisent couvrent un échantillon aléatoire de 325 demandeurs de prêts auprès d’un courtier hypothécaire zurichois. Ces demandes proviennent de ménages ayant souhaité financer l’achat d’une première résidence principale entre septembre 2012 et janvier 2014.

Dans un premier temps, les auteurs analysent les conséquences d’un retour des taux d’intérêt à un niveau de 5%, proche de leur moyenne historique. Leurs estimations indiquent que, dans un tel scénario, entre un quart et un tiers des ménages présents dans leur échantillon ferait face à des paiements excédant plus d’un tiers du revenu, augmentant ainsi la probabilité de défaut. Cependant, une forte proportion des ménages ont contracté un prêt hypothécaire à taux fixe à long terme. Ces derniers ne seraient pas impactés directement.

• Les conséquences, au niveau agrégé, d’une hausse des taux sur une courte période sont donc limitées.

Les auteurs s’intéressent également aux conséquences d’une chute des prix immobiliers de l’ordre de 20%. Pour plus de 20% des ménages de leur échantillon, un tel choc pousserait au delà des 80% le rapport entre le montant du prêt et la valeur du bien immobilier. Les ménages ayant contracté un prêt hypothécaire à taux variable se retrouveraient en difficulté à l’échéance de leur prêt. Cependant, s’il s’agit d’un choc temporaire, ils ne seront pas nécessairement contraints de refinancer leur emprunt avant une remontée du marché immobilier. Une chute temporaire des prix, même de l’ordre de 20%, n’aurait pas d’impact sur les détenteurs de prêts de longue durée.

• Les conséquences, au niveau agrégé, d’une forte chute des prix immobiliers sur une courte période sont donc également limitées.

Ces résultats suggèrent que ces deux chocs, s’ils sont temporaires, n’auraient que peu de conséquences au niveau agrégé sur les détenteurs de prêts hypothécaires.

• Cependant, une chute prolongée des prix immobiliers, de même qu’une remontée à long terme des taux d’intérêt, pourraient mener de nombreux ménages vers un défaut de paiement.

Finalement, les deux chercheurs analysent le comportement des demandeurs de prêts. Les taux sont actuellement à un niveau bien inférieur à leur moyenne historique. Les ménages souhaitant se protéger d’une éventuelle hausse devraient donc se tourner vers des contrats à taux fixe d’une longue durée. Pourtant, les résultats de cette étude suggèrent que l’anticipation d’une hausse des taux n’a pas d’effet sur le choix du type de contrat. Les ménages ne se soucient que peu d’une éventuelle hausse des taux. Uniquement les plus averses au risque, résidant dans une région où les prix ont fortement progressé depuis 2000, se tournent vers des contrats à taux variable et à long-terme. De manière globale, le choix du type de contrat est déterminé par des raisons financières et personnelles, plutôt que par l’aversion au risque.

Pour en savoir plus

• Brown, M., & Guin, B. (2015). Individual Mortgage Choice and Aggregate Mortgage Risk: Evidence from Switzerland. Swiss Journal of Economics and Statistics, 2015(2), 1-20.

• Le Temps. La menace de taux hypothécaires à 5% pèse sur près d’un tiers des débiteurs. Emmanuel Garessus (24.07.2015)

Source Image à la Une : TC Media – Archives

Frédéric Martenet